关于征询公众对《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法（草案征求意见稿）》 意见的公告

为了充分听取公众的意见和建议，鼓励公众参与行政立法，提高立法质量，现就《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法（草案征求意见稿）》，公开向社会征求意见。

一、征求意见时间：2025年6月6日至7月6日。

二、提出意见可以通过以下方式：

1.在芜湖市司法局官网“立法公众意见征集专栏”（https://sfj.wuhu.gov.cn/ztzl/xzlf/gzyjzji/index.html）直接提交修改意见。

2.信函方式。将书面意见寄至芜湖市鸠江区政通路66号政务文化中心A309室芜湖市司法局，请在信封上注明“《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法（草案征求意见稿）》”字样。

3.电邮方式。将书面意见电邮至wuhuhfxsc@163.com。

联系人：王昀、陈功  联系方式：3119987

特此公告。

芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法

（送审稿）

 

第一章  总则

第一条  为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》《安徽省物业专项维修资金管理办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本市市区范围内（不含湾沚区、繁昌区、芜湖经济技术开发区）物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称物业专项维修资金（以下简称专维资金）是指专项用于保修期满后的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金。

第三条  专维资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条  镜湖区、鸠江区、弋江区人民政府应当加强对专维资金管理工作的领导，配备与工作任务相适应的工作人员，保障工作经费投入。

第五条  市住房和城乡建设主管部门（以下简称市住建部门）负责本市专维资金的监督指导工作，其所属的市物业专项维修资金管理中心（以下简称市管理中心）具体负责镜湖区、鸠江区、弋江区专维资金的归集、存储、保值增值、资金拨付等工作。

镜湖区、鸠江区、弋江区物业管理主管部门（以下简称区级管理部门）负责本行政区域内专维资金的使用审核、结算分摊和资金拨付申请工作。

三山经济开发区管委会按照职责做好专维资金相关工作。

街道办事处（镇人民政府）负责指导、协调本辖区专维资金的使用、续筹、补交等工作，调解处理专维资金使用中的矛盾纠纷。

财政、自然资源、审计、市场监管、城市管理等部门和消防救援机构按照各自职责，做好专维资金的相关工作。

第六条  市管理中心应当建立专维资金管理系统，记载专维资金交存、使用和管理等情况，为业主提供方便快捷的查询渠道。

市管理中心与不动产登记、房屋交易等部门加强专维资金交存状况、预售和网签合同备案信息、不动产权属状况等信息的互通共享，推进专维资金交存、使用、核算、查询和监督等工作的信息化。

第二章  交存

第七条  下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专维资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第八条  市住建部门应当根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%合理确定、公布首期专维资金的交存标准，并适时调整。 

首次专维资金的交存标准：

（一）未配备电梯的，按照所拥有物业的建筑面积每平方米90元标准交存；

（二）配备电梯的，按照所拥有物业的建筑面积每平方米120元标准交存；

（三）地下空间用于公开出售、出租的车位、车库（人防工程除外），按照建筑面积每平方米150元标准交存。

第九条  业主应当按照下列规定将首期专维资金交存至市管理中心银行专户：

（一）新建住宅在办理买卖合同网签时，由业主按照本办法第七条规定标准交存。

（二）新建住宅在本办法施行之日前已经办理买卖合同网签的，由业主在办理不动产权属登记时，按照本办法第七条规定标准交存。

（三）建设单位自用、出租、被限制销售以及已经竣工尚未售出的物业，首期专维资金由建设单位在办理竣工验收备案前，根据本办法第七条规定标准代为交存，物业售出时按照票据金额向业主收取。

（四）地下空间用于公开出售、出租的车位、车库（人防工程除外），由建设单位在办理竣工验收备案前，根据本办法第七条规定标准交存，专项用于地下车位、车库的维修、更新和改造。

建设单位、安置单位在交房前应当核验专维资金交存情况，未按规定交存专维资金的，建设单位、安置单位不得将房屋交付业主。

不动产登记机构在办理不动产权属登记时，应当核验专维资金交存情况，业主未按照本办法足额交存专维资金的，应当及时反馈市管理中心。

第十条  市管理中心收取专维资金，应当向业主或建设单位出具省人民政府财政部门统一监制的专维资金专用票据或电子票据。

业主或建设单位按照新建住宅预测建筑面积交存专维资金的，市管理中心应当在建设单位办理初始登记证后，按照实际建筑面积多退少补并出具相应票据，建设单位应当配合办理相关手续。

第十一条  业主专维资金分户账面余额不足首次交存的30％时，区级管理部门应当向业主委员会、社区居委会发送专维资金续筹工作提示函，明确需要续筹专维资金小区的楼幢、单元、房号等。续筹前的分户账面余额仅用于紧急情形下的维修。

专维资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体负责实施，续筹标准可以参照本办法第七条规定执行。未成立业主大会的，专维资金续筹方案由所在街道办事处（镇人民政府）指导社区居委会会商业主代表拟定并组织实施。业主委员会、社区居委会根据续筹方案督促业主将专维资金续筹至市管理中心在银行开设的专户。

第十二条  业主交存的专维资金自存入专户之日起计息，按人民银行挂牌活期利率计入业主分户账户；剩余增值部分计入业主个人增值账户并单独列账，优先用于紧急维修项目。

第三章  管理

第十三条  专维资金由市管理中心代管的，应当采用公开招标方式，择优确定专维资金的管理银行。业主大会决定自行管理专维资金的具体办法，按照国家、省有关规定执行。

市管理中心应当在管理银行设立专维资金专户，并与管理银行签订专户管理协议。设立专维资金专户应当以物业管理区域为单位设账，并按幢、按户设置明细账目。在专户管理协议中可以约定管理银行协助办理专维资金账户设立、交存、使用、存储、结息、划转、结算、对账、查询以及聘请第三方监督等服务事项。

第十四条  市管理中心应在保证专维资金安全和正常使用的前提下，按照国家有关规定根据专维资金总额、使用计划等因素，制定安全合理的保值增值方案。

禁止任何单位和个人挪用专维资金及增值部分。

第十五条  物业转让时，转让方应当向受让方说明专维资金交存和结余情况，并出具有效证明，该物业分户账面结余的专维资金随所有权同时过户；未交存专维资金或者账面余额不足的，应当按照规定补交、续筹后，方可办理存量房交易手续。住建部门审核存量房交易房源或办理未委托房地产经纪机构的合同备案时，应当核验业主专维资金交存情况，未交存的不予办理相关手续。

第十六条  物业因征收或者其它原因灭失的，在业主办理不动产权注销时，由市管理中心将其专维资金账面余额予以返还。

第四章  使用

第十七条  专维资金的使用，应当遵循方便快捷、程序规范、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十八条  经相关业主同意，符合本办法规定的，专维资金及其增值部分可用于投保物业共用部位、共用设施设备等专项保险和既有住宅增设电梯。

第十九条  下列费用不得从专维资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护和更新费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和日常运行费用。

第二十条  专维资金使用一般由业主委员会（物业管理委员会）作为申请人。未成立业主大会或业主委员会无法正常履职的，由社区居委会、相关业主作为申请人。物业服务人可接受申请人的委托，协助办理相关手续。

原申请人因任期届满等原因无法继续组织维修的，应当变更申请人，原申请人应当配合新申请人做好后续工作，原申请材料延续使用。

第二十一条  发生以下危及物业安全等紧急情形，需要立即使用专维资金进行紧急维修、更新和改造，可不经过相关受益业主共同决定：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）消防设施损坏的；

（四）楼体外立面发生脱落或者存在脱落危险的；

（五）公共围墙、护（围）栏损坏严重，危及人身、财产安全的；

（六）专用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）其他经区级管理部门认定的危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形。

第二十二条  申请使用专维资金应当遵循下列程序：

（一）申请人制定专维资金使用方案，并在受益人所在物业管理区域、市物业管理综合信息平台公告。使用方案须经相关受益业主在市物业管理综合信息平台或其他合法形式表决。表决通过后，申请人依据使用方案选择施工单位。

（二）申请人与施工单位签订施工合同后，持专维资金使用申请表、使用方案、业主表决情况表、公示材料、施工合同等资料向区级管理部门申请开工。区级管理部门应当在收到申请人提交的申请材料后2个工作日内完成审核工作。不符合要求的，向申请人说明并提出补正意见。

（三）申请人按照使用方案组织施工，工程竣工后，申请人应当于2个工作日内组织竣工验收，并出具验收意见。

（四）工程竣工验收合格后，申请人应当将维修项目工程决算书、竣工验收等资料在受益人所在物业管理区域、市物业管理综合信息平台公示5日。

（五）公示期满无异议或者异议不成立的，申请人持工程决算书、竣工验收材料、公示材料、工程费用发票等资料向区级管理部门申请划拨资金；区级管理部门应当在收到申请材料后2个工作日内完成审核工作，审核通过后，将专维资金的使用和拨付情况在市物业管理综合信息平台和市住房和城乡建设局官方网站公示7日。公示期满无异议或者异议不成立的，区级管理部门向市管理中心提交《物业专项维修资金结算单》，市管理中心于2个工作日内划拨资金。

第二十三条  紧急情形下申请使用专维资金应当遵循下列程序：

（一）申请人持专维资金紧急使用方案向区级管理部门申报紧急维修项目，区级管理部门于2日内组织业主代表现场查勘，涉及电梯、消防等应当邀请市场监管、消防救援等部门或机构参加。现场审核确认后，申请人按照使用方案选择施工单位立即组织紧急维修，紧急使用方案同步在受益人所在物业管理区域、市物业管理综合信息平台公示3日。

（二）工程竣工后，由申请人组织有关单位及业主代表验收，并出具验收合格意见。申请人将相关资料在受益人所在物业管理区域、市物业管理综合信息平台公示3日。

（三）公示期满无异议或者异议不成立的，按照本办法第二十二条第五项拨付资金。

发生本办法第二十一条规定的紧急情形时，社区居委会、业主委员会（物业管理委员会）、相关业主未按照规定组织实施维修、更新和改造的，区级管理部门可以代为组织实施，费用在专维资金专户中直接列支。

第二十四条  维修、更新和改造结算费用超出预算10%以上的，超出部分应当重新申请。

第二十五条  专维资金应拨付至工程施工（维修）合同约定的施工单位账户；维修方案编制、招标投标、勘查、鉴定、检测、检验、监理、价审等相关费用可以从专维资金中列支，市管理中心可将相关费用拨付至以上单位账户。 

第二十六条  申请人在签订施工合同后，可向区级管理部门申请不超过工程预算50%的预拨资金。

第二十七条  物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，按照下列规定分摊：

（一）用于物业管理区域内共用设施设备维修、更新和改造的，由全体业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊；

（二）用于单幢或者多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或者多幢业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊；

（三）用于单元物业共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有的物业建筑面积比例分摊。

未交存专维资金或者专维资金账户不足，发生应分摊维修费用的，由相关业主按各自拥有的物业建筑面积比例分摊承担。

第二十八条  申请人负责施工全过程的监督管理工作，也可以选择监理单位进行全程施工监理。

涉及电梯、消防等设施设备的维修、更新和改造项目，可以委托具备专业资质的机构出具检测检验报告。

为保证工程质量和专维资金的合理使用，工程预算金额超过10万元的，鼓励通过公开招标方式选择施工单位；工程预算金额超过5万元的，鼓励在项目竣工验收后由审价机构进行结算审价。

第二十九条  业主委员会、社区居委会可以通过公开招投标方式预先选择物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造施工单位，合同期限不超过2年。申请人在申请使用专维资金时，可以直接选择预先选定的施工单位，并在使用方案中注明。

第五章  监督

第三十条  县级以上人民政府物业管理主管部门应当畅通物业专项维修资金交存、使用违法行为的举报投诉和反映渠道。

业主对专维资金的使用情况有异议的，可以向业主委员会申请复核；对复核结果有异议的，可以向区级管理部门申请重新复核。业主委员会和区级管理部门应当自收到申请之日起5日内进行复核并给予书面答复。

第三十一条  业主未按照本办法规定将专维资金及时足额交存、续筹及补交至专维资金专户的，业主委员会、利害关系业主有权催告并督促其交纳，经催告后仍不交纳的，业主委员会、利害关系人可以按照相关法律法规的规定向法院提起诉讼。

第三十二条  专维资金的交存、管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

专维资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政部门监督。

第三十三条　专维资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国务院财政部门以及省人民政府财政部门的规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第六章  附则

第三十四条  违反本办法规定的，依照相关法律法规的规定给予处罚。

第三十五条　住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅物业的专维资金交存、使用和管理，参照本办法执行。

第三十六条  本办法所称物业共用部位，是指由单栋住宅内业主或者单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括房屋基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、锅炉、消防、绿地、道路、围墙、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体设施与场所及其使用的房屋等。

第三十七条　无为市、南陵县、湾沚区、繁昌区、芜湖经济技术开发区参照本办法执行。

第三十八条  本办法自2025年  月  日起施行。2007年8月17日芜湖市人民政府印发的《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法》（芜政〔2007〕20号）同时废止。本办法施行后，国家和省有新规定的，从其规定。

芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法（送审稿）起草说明

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为进一步加强芜湖市市区物业专项维修资金监督和管理，规范物业专项维修资金使用，我们起草了《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法》（以下简称《办法》），现将相关起草情况说明如下：

一、起草背景

随着芜湖市城市化进程的加快，物业管理行业迅速发展，物业专项维修资金（以下简称“专维资金”）的监督、管理和使用成为保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主合法权益的重要环节。《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法》于2007年8月17日出台，实施至今已有18年，相关交存、管理和使用等条款已与上位法规定不一致，且已无法满足专维资金管理使用现况。为切实解决本市当前专维资金交存、管理、使用、补交、续交中存在的问题，提高专维资金归集和使用效率，制定一部满足我市实际需求的专维资金管理实施办法迫在眉睫。

二、修订依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《物业管理条例》

3.《安徽省物业管理条例》

4.《住宅专项维修资金管理办法》

5.《安徽省物业专项维修资金管理办法》

三、起草过程

2024年1月，我局启动《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法》修订工作。

2024年11月，在充分调研杭州、淮北、蚌埠、马鞍山等城市专维资金经验做法后形成了《芜湖市市区物业专项维修资金管理实施办法》草稿。

2025年2月，《安徽省物业专项维修资金管理办法》正式公布，结合省《办法》最新内容，我局对市《办法》草稿进行修改，形成《办法》（征求意见稿）。

2025年3月至4月，在住建局官网平台向社会公众公开征求意见，并同步征求相关市直部门和各县市区、开发区意见。

2025年5月，组织开展专家论证，听取专家意见。进一步对《办法》（征求意见稿）进行完善，形成送审稿。

四、主要内容

本《办法》共六章三十八条，包括总则、交存、管理、使用、监督、附则等内容，重点包括：

1.建立专维资金三级管理体系‌。市物业专项维修资金管理中心负责本市市区专维资金的归集、存储、保值增值、资金拨付等工作。镜湖区、鸠江区、弋江区物业管理主管部门负责本辖区内专维资金的使用审核、结算分摊和资金拨付申请工作。街道办事处（镇人民政府）负责指导、协调本辖区专维资金的使用、续筹、补交等工作，调解处理专维资金使用中的矛盾纠纷。

2.‌调整专维资金交存标准及交存方式。参照《住宅专项维修资金管理办法》和《安徽省物业专项维修资金管理办法》，交存由原来的按照购房款的1%（无电梯）或1.5%（有电梯）标准交存，调整为按照所拥有物业的建筑面积每平方米90元（无电梯）、120元（有电梯）标准交存；交存方式由业主在办理不动产权属登记时交存，更改为业主在办理网签时交存（建设单位自用、出租、被限制销售以及已经竣工尚未售出的物业，首期专维资金由建设单位在办理竣工验收备案前交存）。

3.增加地下车位、车库交存专维资金。建设单位在办理竣工验收备案前，按照建筑面积每平方米150元标准，将地下车位、车库专维资金交存至市管理中心在银行开设的专户账户，专项用于地下车位、车库共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

4.明确专维资金的补交与续筹。物业转让时，转让方应当向受让方说明专维资金交存和结余情况，未交存专维资金或者账面余额不足的，应当按照规定补交、续筹后，方可办理存量房交易手续。市住建部门审核存量房交易房源或办理未委托房地产经纪机构的合同备案时，应当核验业主专维资金交存情况，未交存的不予办理相关手续。

业主专维资金分户账面余额不足首次交存的30％时，应当及时续筹专维资金，专维资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体负责实施。未成立业主大会的，专维资金续筹方案由所在街道办事处（镇人民政府）指导社区居委会会商业主代表拟定并组织实施。续筹前的分户账面余额仅用于紧急情形下的维修。

5.规范专维资金增值部分管理‌。规定了业主交存的专维资金自存入专户之日起计息，按人民银行挂牌活期利率计入业主分户账户；剩余增值部分计入业主个人增值账户并单独列账，优先用于紧急维修项目。

6.设立专项财产保险。经相关受益户业主同意，专维资金及其增值部分可用于投保外墙和电梯等住宅共用部位、共用设施设备等专项财产保险。

7.明确专维资金申请人。一般由业主委员会（物业管理委员会）作为申请人。未成立业主大会或业主委员会无法正常履职的，由社区居委会、相关业主作为申请人。物业服务人可接受申请人的委托，协助办理相关手续。原申请人因任期届满等原因无法继续组织维修的，经区级管理部门同意，原申请材料可以延续使用。

8.明确一般情形下专维资金的使用。申请人制定专维资金使用方案并公告表决，表决通过后选择施工单位并签订施工合同，并持专维资金申请材料向区级管理部门申请开工。区级管理部门2个工作日内完成审核，审核通过后申请人组织施工单位开工并参与竣工验收。项目竣工验收合格后，申请人公示竣工验收相关材料，接受业主监督。公示期满无异议或者异议不成立的，申请人持竣工材料向区级管理部门申请资金划拨，区级管理部门审核并公示，公示期满无异议或者异议不成立的，区级管理部门向市管理中心提交《物业专项维修资金结算单》，市管理中心于2个工作日内划拨资金。

9.明确紧急情形下专维资金的使用。发生屋面外墙体渗漏、电梯故障危及人身安全等七种情形，需要立即使用专维资金进行紧急维修、更新和改造的，可不经过相关受益业主共同决定。

申请人持专维资金紧急使用方案向区级管理部门申报紧急维修项目，区级管理部门于2日内组织业主代表现场查勘，涉及电梯、消防等应当邀请市场监管、消防救援等部门或机构参加。现场审核确认后，申请人按照使用方案选择施工单位立即组织紧急维修，紧急使用方案同步公示。工程竣工后，由申请人组织有关单位及业主代表验收，并出具验收合格意见，验收相关资料应进行公示。公示期满无异议或者异议不成立的，申请人持竣工材料向区级管理部门申请资金划拨，区级管理部门审核并公示，公示期满无异议或者异议不成立的，区级管理部门向市管理中心提交《物业专项维修资金结算单》，市管理中心于2个工作日内划拨资金。

10.明确专维资金分摊方式。住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，按照约定分摊。没有约定的，物业管理区域、单幢、单元住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用，由维修涉及范围相关业主按各自拥有的物业建筑面积比例分摊。