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仲裁案例:芜湖仲裁委员会就申请人对被申请人拆迁安置房房屋买卖合同纠纷进行仲裁案

发布日期:2021-10-27 15:57来源:芜湖市司法局作者:谷勤阅读次数:字体:[  ]背景颜色:
【案情简介】

2013年1月5日,申请人在芜湖市鸠江区某房产中介协助下,与被申请人签订《房屋买卖合同》一份,购买被申请人的一套拆迁安置房。由于政府对增值税等税款实行先交后退的优惠政策,在安置房符合交易条件后,申请人多次与被申请人协商,要求被申请人尽快办理产权证以便后续完成过户,但被申请人提出另外支付肆万元的补偿金才配合办理,故至今没有为申请人办理房屋产权证。

《房屋买卖合同》约定:如果被申请人具备条件故意不领取产权证拒不协助申请人过户,应赔付申请人三倍购房款;双方签订协议后,按签订日期为界定,之前所涉及房屋各项税费包括差价、补交款、物业款等款项,均由被申请人负责并结清,之后涉及该房屋本身及房产交易所产生的各项税费等均由申请人负责承担;未尽事宜,双方可协商解决,如协商不成,由芜湖仲裁委员会办事处仲裁。

基于以上情况,申请人提出如下仲裁请求:

1、被申请人依据《房屋买卖合同》配合办理房产证过户给申请人。

2、被申请人退还税款补助四万七千七百元给申请人,赔偿延期过户造成的经济损失。

3、被申请人承担本案仲裁费用。

对于申请人的仲裁请求,被申请人答辩称:接到案涉房屋属地居委会的通知后,被申请人从2020年11月22日开始,就一直积极配合申请人办理房屋产权证。2013年1月5日双方签订《房屋买卖合同》时,没有安置房交易的财政补助政策,依据《房屋买卖合同》第七条“未尽事宜,双方协商解决”之约定,基于现行安置房交易财政补助政策和目前安置房交易市场补偿费支付的习惯做法,双方协商后口头约定申请人另行支付肆万元补偿金,但申请人一直未兑现约定,导致房屋产权证办理停滞数日。依据现行安置房交易财政补助政策,财政补助款是属转让方享有的权利,实际操作中,财政补助款由转让方申请,获准后汇入转让方的账户。综上,申请人的第二项仲裁请求无合同约定、无法定理由,也不存在延期办理造成申请人的经济损失,被申请人也无赔偿的责任。

案件审理中,仲裁庭查明了如下事实:

1、案涉拆迁安置房系被申请人原有住房在2007年3月拆迁后而获得的安置房,被申请人2014年11月领取该安置房后交付给申请人使用至今。

2、被申请人凭拆迁安置协议等材料,已于2020年12月申请办理案涉拆迁安置房的不动产首次登记手续,现只需缴纳相关税费后,就可以领取到所有权人登记为被申请人的不动产权证。

【争议焦点】

一、申请人与被申请人签订的拆迁安置房《房屋买卖合同》如何全面履行?

二、具备办理不动产转移登记的拆迁安置房,在交易时因缴纳税款而获得的财政补助归谁所有?

【裁决结果】

一、申请人与被申请人在仲裁庭主持下,于2021年4月30日达成调解协议如下:

1、双方一致同意在2021年5月15日前到不动产登记中心办理案涉房屋的产权变更登记手续;

2、申请人按照原房屋买卖合同的约定支付应当由买方或卖方承担的交易税费等所有费用(含初始领证费用);

3、根据政府有关政策规定,返还给卖方或买方的税费退款分别归被申请人或申请人单独所有;

4、在办理产权变更登记和税费缴纳、退还过程中,双方应积极配合;

5、双方在不动产登记部门申请变更手续后,双方共同持交件单至芜湖仲裁委员会撤回本案仲裁请求;

6、本案实际缴纳的仲裁费用,由申请人承担三分之二,被申请人承担三分之一;

7、本调解协议双方应严格遵守,如任一方违约,则需向另一方支付违约金3万元;

8、双方当事人就本案再无其他纠纷。如任一方不履行本协议,则双方同意将本协议争议提交芜湖仲裁委员会仲裁解决。

二、申请人和被申请人相互配合,在约定时间内完成了案涉拆迁安置房的不动产转移登记。

三、申请人于2021年5月14日要求撤回仲裁申请,根据《仲裁法》相关规定,芜湖仲裁委员会5月17日同意申请人撤回仲裁申请。

【相关法律法规解读】

一、案涉拆迁安置房《房屋买卖合同》的效力和全面履行问题。

《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,申请人与被申请人在2013年元月5日签订拆迁安置房《房屋买卖合同》时,当时的《合同法》第五十二条规定了合同无效的情形,凡是不属于该条明确规定的5种无效情形,就不能认定合同无效。双方之间基于真实的意思表示签订房屋买卖合同,并不存在欺诈、胁迫等情况,也没有《民法典》所规定的无效或可撤销的情形;同时,我国法律法规并未禁止被拆迁人转让其获得的拆迁安置房,被拆迁人将其已获得的拆迁安置房转让给他人,不违反法律法规的强制性规定,也没有损害不特定多数人的合法权益,该房屋上市交易的期限不影响该买卖合同的效力。

案涉拆迁安置房《房屋买卖合同》签订后,申请人依约支付了购房款,被申请人也应当依约全面履行己方的义务,即除交付案涉房屋外,还应及时配合、协助申请人办理相关房屋的不动产转移登记手续。现案涉房屋已经具备不动产转移登记的条件,且被申请人对此也无异议,故申请人要求被申请人协助办理案涉房屋不动产转移登记手续的仲裁请求,应予以支持。

二、安置房交易税款的财政补助实行“先征后补”,当事人可以约定该补助的归属,无约定时,应视为对应纳税人的政策奖励。

芜湖市财政局、国家税务总局芜湖市税务局等单位于2020年11月12日发布《关于完善市区安置房交易税收财政补助政策的通知》,明确规定:对市区范围内已办理首次登记,具备办理产权转移登记的拆迁安置房,在2020年12月31日前进行产权转移登记,办理房屋产权证的(以房屋产权证登记日期为准,下同),交易时缴纳的税款按原补助标准由房屋坐落地所属区财政给予全额补助;在2021年6月30日前进行产权转移登记,办理房屋产权证的,按原补助标准50%给予补助。按照该通知规定,在安置房交易中对应当由卖方缴纳的增值税及附加税、个人所得税等税款的财政补助,实行“先征后补”。

国家税务总局芜湖市税务局制作的《房地产交易税收财政补助申请表》明确载明“补助发放至税法规定的应纳税人账户,不发放至实际交款人账户,请买卖双方自行协商”。按照双方所签订《房屋买卖合同》的约定,在办理产权过户中,包括被申请人(卖方)应缴税款在内的所有费用都由申请人(买方)承担,但没有约定按政策应返还给卖方的财政补助归申请人所有,且该补助系对被拆迁人作为纳税人的一种政策奖励。此外,安置房交易税收财政补助政策为“先征后补”,该财政补助尚未实际发生,申请人主张被申请人退还财政补助款的仲裁请求无法得到支持。

【结语和建议】

一、在仲裁案件审理中,要充分发挥调解的作用,做到“案结事了”。仲裁中的调解是指当事人为解决争议,先启动仲裁程序,在仲裁程序进行的过程中,由仲裁员对案件进行调解。如果调解成功,后来的仲裁程序就不必继续进行,仲裁庭可以依据调解协议书的内容作出裁决书结案,当事人也可以申请撤案;如果调解不成功,则已经开始的仲裁程序可以迅速地继续进行。

本案经仲裁庭调解,双方当事人达成协议,不仅明确了税费的缴纳主体和财政补助的享受主体,而且在约定的时间内,双方互相配合办结了拆迁安置房的不动产转移登记手续,申请人则撤回仲裁申请,真正做到了“案结事了”。

仲裁中调解的核心功能是赋予当事人解决争议的主动权,使其拥有自己作终局决定的机会,体现了自治原则,可最大限度发挥当事人解决争议的主动性。仲裁中调解达成的合意,是当事人行使处分权的结果,比表面的纠纷解决更重视恢复人际关系的和谐。根据自愿原则,仲裁中调解的当事人充分享受了程序上的主动性,使其主体地位和意思自治得到充分的尊重。这不仅有利于加强当事人对仲裁中调解程序的好感,也为和解协议的达成和主动履行创造了良好条件,从而在最终结果上满足了双方当事人的利益要求,争议双方从中受益,即稳妥地处理解决了以往的纠纷,又增强了相互的理解。

二、在商品房价格不断上涨的压力下,部分刚需户可能会将目光投向价格相对较低的拆迁安置房。拆迁安置房买卖虽然具有成交价格优势,但也存在产权风险、信用风险、政策风险等问题,交易过程中要注意做好风险防范。

首先,要调查了解相关信息。建造安置房的是国有土地、还是集体土地?国有土地是出让的、还是划拨的?土地性质和取得方式的不同,会导致所建造安置房的法律要求不同。拆迁安置房的权属是单独所有、还是共有?如是共有,则共有人必须一致同意出售房屋。拆迁前的房屋是否具备产权证?如果有产权证,以后办理安置房的不动产首次登记和转移登记都会比较顺当。

其次,要完善书面合同。安置房买卖合同要对价款支付、房屋交付、产权过户、违约责任等方面都要作全面严谨约定,以有利于房屋买卖进程,减少纠纷。必要时,买卖合同、授权委托书等办理见证或公证,以增强双方的合同意识,有助于全面履行合同,防范纠纷。

此外,买方要第一时间受领并实际使用安置房,以增加卖方毁约时要求返还房屋的难度,降低风险发生的可能。

最后,当办证条件具备的时候,一定要及时办理不动产首次登记和转移登记手续。