仲裁案例：芜湖仲裁委员会就申请人对被申请人房屋买卖合同纠纷仲裁案

【案情简介】
    申请人称：被申请人是自己长孙。2007年，申请人所有并居住的房屋按照政府规划需要被征收。因自己年事已高且不识字，便委托被申请人的父亲（即申请人的儿子）代为处理征收事宜。原房屋被征收后进行了房屋安置，申请人也一直居住在安置房中。但近期却发现安置房在申请人不知情的情况下产权登记在被申请人名下。故请求裁决：1.确认申请人与被申请人之间于2007年12月25日签订的镜湖区笪家巷38号房屋的《房屋转让合同》无效；2.判令被申请人承担本案全部仲裁费用。
    被申请人辩称：1.案涉房屋买卖合同并不存在无效的情形；2. 案涉房屋买卖合同依法缔结且履行完毕，申请人作为买受人支付了购房款，缴纳了相关税费且完成了产权转移登记，应当确认有效。
    仲裁庭查明：申请人与被申请人系祖孙关系。2007年12月25日，申请人作为出卖人与被申请人作为买受人签订了《房屋买卖合同》，申请人将房屋出卖给被申请人，并于2008年3月11日完成房屋过户登记手续。后房屋被拆迁征收。2012年5月31日，被申请人与拆迁人签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，取得一套安置补偿房屋。2019年6月，安置房交付给被申请人。
【争议焦点】
    1、2007年12月25日签订的房屋转让合同是否属于无效合同或属于依法可撤销的合同；
    2、申请人的合同撤销权是否消灭。
【裁决结果】
    仲裁庭认为：双方于2007年12月25日签订的房屋转让合同不属于无效合同。
    首先，本案不属于无效合同。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，现有证据无法证明本案存在合同无效的法定情形，故仲裁庭无法支持申请人请求确认房屋买卖合同无效的仲裁申请。
    其次，本案也不具备可撤销合同条件。《合同法》第五十四条明确规定了申请变更或撤销合同的理由。本案中，申请人认为被申请人是为其代为处理房屋征迁事宜，申请人并无将房屋转让给被申请人的意思表示。但本案现有证据不能证明申请人存在被欺诈、胁迫等违背真实意思的情况下与被申请人订立房屋买卖，也无法证实存在重大误解。即便申请人认为存在可撤销合同的正当理由，根据《合同法》第五十五条规定，撤销权应当自知道或者应当知道撤销情形之日起一年内行使。案涉房屋于2007年已过户给被申请人并于2010年拆迁，安置房也于2019年交付且产权登记在被申请人名下，申请人一直未向法院或仲裁机构申请撤销房屋买卖合同，明显已超过行使撤销权的法定除斥期间。
    再次，申请人提出至今没有收到被申请人支付的购房款，对此事实双方存在争议，也并非本案争议焦点，申请人可以另行主张，但购房款是否支付不构成合同无效的法定理由。
    鉴于以上理由，仲裁庭认为申请人的仲裁请求不能支持。但考虑到申请人是一位八十七岁的老人，与对方是直系亲属、祖孙关系，原房屋是老人从娘家承继的财产。老人目前与自己长子夫妇（被申请人父母）在一起生活出现矛盾后，要求拿回当初自己娘家的房产，情感上可以理解，对老人目前不愿意回家与子女共同居住确实是现实的问题。如果仲裁庭简单地作出驳回请求的裁决，老人一时肯定难以接受，会继续投诉、上访，不仅没有化解与子女间的矛盾，而且有激化的可能。所以仲裁庭没有急于作出仲裁裁决，而是组织了有双方当事人和申请人其他所有子女参加的多次调解，反复沟通交流，仔细分析矛盾症结，积极寻求解决途径。最终，在仲裁委的主动协调下，妥善解决了老人当前最突出的居住问题，促成各方就老人赡养等问题达成共识，化解了本案潜在的家庭内部长期矛盾。最后申请人撤回了仲裁申请。
【相关法律法规解读】
    《中华人民共和国合同法》
    第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
    （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
    （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
    （三）以合法形式掩盖非法目的；
    （四）损害社会公共利益；
    （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
    第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
    （一）因重大误解订立的；
    （二）在订立合同时显失公平的。
     一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
    当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
    第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
    （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
    （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
【结语和建议】
    本案表面是祖孙间因房屋拆迁引发的房屋买卖合同纠纷，实则牵涉遗产继承、房屋拆迁、老人赡养、与子女共同生活等多重矛盾与历史纠葛。案件作出裁决较为简单，但定纷息诉难。如果只是直接裁决驳回申请人的仲裁请求，容易激化家庭内部矛盾，甚至引发新的诉争。仲裁庭通过数次与各方当事人深入沟通，并组织申请人所有子女到场，坦诚交流沟通，促成大家就老人赡养等问题达成共识。同时，仲裁委积极主动与政府相关部门协调，为老人争取到公租房，切实解决了老人的生活居住需要。本案在追求商事仲裁的公正与效率、同时妥善化解案件纠纷两者关系的处理上，仲裁委及仲裁庭努力探索“第三条路径”，从矛盾源头寻求处理矛盾与纠纷的最佳方案，最终使案件画上圆满句号，取得较好的法律效果和社会效果。