【以案释法】某房地产开发有限公司虚假宣传案

案情简介

案件来源：2020年10月30日，繁昌区市场监管局收到16名消费者的联名举报信，举报当事人在销售开发的繁昌某住宅小区联排别墅过程中，宣传该联排别墅有地下室，地下室赠送给购买联排别墅业主。经函询芜湖市繁昌区自然资源和规划局，该联排别墅规划审批方案中未规划地下室。当事人的上述行为涉嫌违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款规定，市场监管部门于2020年11月19日立案调查。

案件事实：立案后，通过现场走访、调查询问、函询取证等方式，查明该小区联排别墅规划审批方案中未规划地下室，当事人为更好的销售联排别墅，通过散发宣传单页、微信公众号、现场演示售楼部电动户型模型、销售人员与业主口头宣传和微信聊天等形式宣传该联排别墅有地下室。

定性处罚：上述行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”的规定，构成虚假商业宣传行为。

案发后当事人积极配合调查，如实陈述在销售过程中的违法事实，并主动提供相关证据材料，具有从轻情节；但当事人的违法行为，引起业主群访，具有从重情节。经综合裁量，市场监管部门依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款“经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照”的规定，责令当事人停止违法行为，给予罚款人民币45万元的行政处罚。

案件焦点评析

一.销售人员行为是个人行为还是单位行为。根据《民法典》第一百七十条规定“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”,因此本案中，销售人员与当事人签订了合法的劳动合同，且宣传介绍户型属于执行职权范围的工作，因此其行为应当视为单位行为。

二.本案属于合同纠纷还是虚假宣传。当事人认为电动户型模型、宣传册以及CAD图纸等不应作为交付标准，交易双方应以商品房买卖合同及附件约定为准，本次纠纷应属于合同纠纷。本案中，经调查确认了当事人的销售人员通过演示电动户型模型、口头宣传等形式，将规划和建筑方案中不存在的“地下室”赠送给业主的事实，其行为属于欺骗消费者，并对消费者购买意愿产生了误导，构成虚假商业宣传行为。

三.属于虚假广告还是虚假宣传。相对来讲，虚假宣传的范围大于虚假广告，虚假广告只是虚假宣传的一种形式，具体到本案中，当事人除了发放宣传册外，还通过演示电动户型模型，口头宣传，微信聊天等形式，向消费者做虚假宣传，其宣传形式不仅仅局限于发布虚假广告，包含了非广告方式的虚假宣传形式，因《反不正当竞争法》相较于《广告法》是一般法，其适用范围覆盖了《广告法》，故本案中当事人的虚假宣传行为应当适用《反不正当竞争法》进行定性处罚。

案件启示

一.严厉打击违法行为，规范地产行业秩序。芜湖市及各区先后建立“反不正当竞争工作联席会议制度”,对于维护市场秩序、优化营商环境、推动经济高质量发展具有非常重要的意义。市场监管部门作为牵头单位，更应充分发挥联席会议制度优势，强化协同联动，严厉打击违法行为，通过查办一案、达到警示一片、规范一整个行业秩序的效果。

二.积极化解社会矛盾，切实维护群众利益。近年来房地产市场虚假宣传现象层出不穷，在交房后因成本过高，业主往往难以有效维权。这一现象极大损害了人民群众的合法权益，甚至导致群访一类的社会问题。在查办这类案件中，市场监管部门综合运用了“举报”、“投诉”并行推进模式，在积极引导业主们合理维权的同时，严厉打击当事人的违法行为；对当事人的行政处罚决定也为业主们维权成功提供了有力支持。

经过执法人员努力协调，本案当事人已与业主达成初步赔偿协议：每户购买别墅的业主将获得15万元+2个车位的赔偿，预计总赔偿金额高达1500万元。